토지허가제(토허제) 확대에 대한 고찰

 

 

토지허가제(토허제) 확대에 대한 고찰

최근 정부는 부동산 시장 안정과 투기 방지를 위해 토지거래허가제(이하 토허제)를 확대하는 방안을 검토하고 있다. 이는 부동산 가격 급등과 특정 지역의 투기 과열을 막기 위한 조치로, 특히 개발 예정지나 주택 가격이 급등하는 지역을 중심으로 시행될 가능성이 크다. 이에 따라 토허제의 개념, 기존 사례, 확대 시 예상되는 영향 및 논란에 대해 살펴보고자 한다.

1. 토허제란?

토허제는 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 정부나 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다. 즉, 단순한 신고제와 달리 허가 없이는 매매가 불가능하며, 허가를 받더라도 실수요 목적이 입증되어야 거래가 성사된다. 이는 투기 목적의 대량 매입을 방지하고, 부동산 시장을 안정적으로 관리하기 위한 방편이다.

우리나라에서 토허제는 주로 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 지정된 토지거래허가구역에서 시행된다. 해당 지역에서는 주거, 상업, 공업 등 용도별로 허가 대상이 달라지며, 개인뿐만 아니라 법인도 적용을 받는다.

2. 기존 토허제 사례

우리나라에서 토허제는 1978년 강남권 부동산 투기 억제를 위해 처음 도입됐다. 이후 수도권 및 일부 지방 대도시에서 부동산 시장 과열 시기에 한시적으로 적용되었다. 대표적으로 2003년 판교 신도시 개발 당시, 2020년 서울 강남권과 용산 등 특정 지역에 대한 토허제 시행이 있었다.

이 제도는 일정 부분 시장 안정화에 기여한 것으로 평가된다. 예를 들어, 2020년 강남구 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정된 후 해당 지역의 부동산 거래량이 급감했고, 집값 상승세가 둔화되는 효과를 보였다.

3. 토허제 확대의 필요성

최근 부동산 가격 상승과 투기 문제가 지속적으로 대두되면서 정부는 토허제의 확대를 고려하고 있다. 확대 필요성이 제기되는 주요 이유는 다음과 같다.

1. 투기 방지 및 시장 안정화: 특정 지역에서 급격한 가격 상승이 발생하면 투기 세력이 몰려들어 실수요자가 피해를 보는 경우가 많다. 토허제를 확대하면 단기적 투기 수요를 억제할 수 있다.
2. 공공개발 지역 보호: 신도시 개발 예정지나 재개발·재건축 지역에서 지가 상승을 방지하여 원주민의 내몰림(젠트리피케이션)을 줄일 수 있다.
3. 외국인 투기 차단: 최근 외국인 투자자들의 부동산 거래 증가가 사회적 이슈가 되고 있다. 토허제를 통해 외국인의 무분별한 부동산 매입을 제한할 수 있다.

4. 토허제 확대 시 예상되는 영향

토허제가 확대될 경우 긍정적인 영향과 부정적인 영향이 동시에 나타날 수 있다.

(1) 긍정적 효과

• 투기 수요 억제: 주택 및 토지 거래에 대한 정부의 감독이 강화되면서 투기적 거래가 줄어들 것으로 예상된다.
• 실수요자 보호: 부동산 시장의 과열이 완화되면서 실수요자들이 보다 안정적으로 주택을 구입할 수 있을 것이다.
• 공공정책 추진 용이: 신도시 개발, 재개발 등 공공정책이 보다 원활하게 추진될 가능성이 크다.

(2) 부정적 효과

• 시장 위축 가능성: 부동산 거래가 줄어들면서 시장 자체가 위축될 우려가 있다.
• 행정 절차 증가: 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로 행정 절차가 복잡해지고, 실수요자들도 불편함을 겪을 수 있다.
• 투기 우회 가능성: 법인의 변칙적인 거래나 편법 증여 등의 방식으로 규제를 우회하려는 시도가 있을 수 있다.

5. 논란과 과제

토허제 확대를 둘러싸고 논란도 만만치 않다. 일부에서는 토허제가 시장 경제를 과도하게 억제하고, 재산권 침해 요소가 있다고 주장한다. 또한, 기존의 거래 규제를 강화하는 방식보다는 보유세 강화, 양도세 개편 등의 대안을 선호하는 의견도 있다.

정부가 토허제를 확대하려면 다음과 같은 과제를 해결해야 한다.

1. 실수요자 보호 방안 마련: 거래 제한으로 인해 실수요자가 피해를 입지 않도록 예외 규정을 둬야 한다.
2. 지역별 맞춤형 정책 시행: 전국적으로 일괄 확대하기보다는 지역별 시장 상황을 고려한 맞춤형 정책이 필요하다.
3. 투명한 허가 절차 마련: 허가 기준을 명확히 하고 행정 절차를 간소화하여 불필요한 거래 지연이 발생하지 않도록 해야 한다.

6. 결론

토허제 확대는 단기적으로 투기 수요를 억제하고 시장을 안정시키는 효과가 있지만, 장기적으로는 부동산 거래 위축 및 행정 부담 증가 등의 문제를 초래할 가능성도 있다. 따라서 정부는 실수요자를 보호하면서도 시장의 자율성을 해치지 않는 균형 잡힌 정책을 추진해야 한다.

무엇보다 부동산 시장 안정화의 핵심은 일관된 정책과 실효성 있는 대책 마련에 달려 있다. 토허제 확대가 단기적인 규제에 그치지 않고, 지속 가능한 부동산 정책의 한 축으로 자리 잡을 수 있도록 면밀한 검토가 필요하다.